Sozialer Wohnbau als Garant für günstigen Wohnraum

Die Verfügbarkeit von leistbarem Wohnraum wird zunehmend als gesellschaftliches Problem wahrgenommen. Kosten für Wohnen steigen deutlich stärker als die Einkommen. Ein Bundesländervergleich zeigt, dass sozialer Wohnbau in allen Bundesländern mietkostensenkend wirkt. Entsprechend sollte dieser forciert werden. Ein blinder Fleck im türkis-grünen Regierungsprogramm.

Der soziale Wohnbau in Österreich trug wesentlich dazu bei, dass die Standards der Wohnversorgung – sowohl in quantitativer wie auch in qualitativer Hinsicht – ein im europäischen Vergleich relativ hohes Niveau erreichten. Die wichtigste Zielgruppe des sozialen Wohnbaus waren erwerbstätige Haushalte mit mittleren Einkommen, die vorrangig in Städten Wohnraum nachfragten. Für armutsgefährdete Bevölkerungsgruppen wurde die Subjektförderung (Wohnbeihilfe) entwickelt. Die wohnungspolitischen Reformen seit den 1990er-Jahren waren in Österreich zwar nicht radikal, haben jedoch einen Einfluss auf die Mietpreisentwicklung.

Föderalismusreform und Lockerung der Mietregulierung

Auslöser war eine Föderalismusreform, die im Wohnbau und der Wohnversorgung zu einer Kompetenzverlagerung vom Bund zu den Ländern führte. Es erfolgte eine schrittweise Lockerung der strengen Regelungen von Mietpreisen und Mietverträgen, vor allem im privaten Mietwohnungssektor. Unter dem Druck einer restriktiven Haushaltspolitik erfolgte eine tendenzielle Reduktion der öffentlichen Ausgaben für die Wohnbauförderung. Die Ausgaben sanken deutlich von rund 1,3 Prozent des BIP zur Mitte der 1990er-Jahre auf unter 0,5 Prozent des BIP im Jahr 2018. Im Gegensatz zu einem EU-weiten Trend erfolgte in Österreich seit den 1980er-Jahren keine markante Schrumpfung des sozialen Wohnungssektors, obwohl zwei Maßnahmen gesetzt wurden, die auf eine Reduzierung der sozialen Wohnungsbestände abzielten. Erstens die Förderung der Kaufoption für Sozialwohnungen, die von gemeinnützigen Bauträgern angeboten wird. Zweitens veräußerte die ÖVP-FPÖ-Regierung zu Beginn der 2000er-Jahre jene gemeinnützigen Wohnbauträger, die im Eigentum des Bundes standen, an private Investoren. Diese Privatisierung betraf in Summe rund 58.000 Sozialwohnungen. Gegenwärtig verfügt Österreich immer noch über den zweitgrößten sozialen Wohnungsbestand nach den Niederlanden innerhalb der EU.

Sonderstellung von Wien

Innerhalb von Österreich hat der soziale Wohnbau – also die Summe aus Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen – eine sehr unterschiedliche Bedeutung. Wien hat nicht nur die höchste Mietquote – mehr als drei Viertel der Haushalte sind Mietwohnungen, sondern auch den höchsten Anteil an Gemeindewohnungen (23 Prozent aller Haushalte). Gleichzeitig weist Wien mit 20 Prozent auch einen hohen Anteil an Genossenschaftswohnungen auf. In Summe bedeutet dies, dass fast jede zweite Wohnform (43 Prozent) in Wien zu den Kategorien des sozialen Wohnbaus zählt. In anderen Bundesländern spielen Gemeindewohnungen eine vergleichsweise untergeordnete Rolle. Einen hohen Anteil an Genossenschaftswohnungen haben die Bundesländer Oberösterreich (21 Prozent) und Kärnten (19 Prozent). Sehr schwach ausgebaut ist der soziale Wohnbau in den Bundesländern Vorarlberg (in Summe 12 Prozent) und Burgenland (in Summe 14 Prozent).

Große Unterschiede in der Verfügbarkeit an günstigem Wohnraum

Als günstig werden in Anlehnung an das Konzept des Kantons Luzern Wohnungen bezeichnet, deren Hauptmiete inkl. Betriebskosten (mehr zum Indikator hier) weniger als 70 Prozent der Durchschnittsmiete in Österreich beträgt. Entsprechend wird eine 1-Zimmer-Wohnung dann als günstig bezeichnet, wenn die Hauptmiete weniger als € 234,82 ausmacht oder wenn beispielsweise eine 2-Zimmer-Wohnung weniger als € 295,90 kostet. Über alle Wohnungsgrößen hinweg ergibt sich ein durchschnittlicher Schwellenwert für günstigen Wohnraum von € 5,–/m2. In Bezug auf die Verfügbarkeit von dem so definierten günstigen Wohnraum sticht Wien hervor. Im Jahr 2017 gab es in Wien rund 178.000 günstige Hauptmietwohnungen. Dies bedeutet, dass rund jede fünfte Hauptmietwohnung in Wien, abhängig von der Raumzahl, nicht mehr als € 6,06 (1-Raum-Wohnung) bis € 4,10 (6 und mehr Räume) kostet. Auf der anderen Seite des Spektrums ist Vorarlberg mit dem geringsten Anteil (4,2 Prozent) an günstigen Wohnungen am Gesamtbestand.

Günstige Neuvermietungen gering

Betrachtet man nur den Anteil der in den letzten drei Jahren in Hauptmiete vermieteten günstigen Wohnungen am Gesamtbestand, verändert sich das Bild. Der Anteil neu vermieteter günstiger Wohnungen am Gesamtbestand liegt in Wien bei 1,8 Prozent des Gesamtbestandes. In den letzten drei Jahren wurden in Wien rund 16.000 günstige Wohnungen neu vermietet. Mit 0,9 Prozent weist Salzburg den geringsten Anteil an Neuvermietungen von günstigem Wohnraum in den letzten drei Jahren auf. Höhere Anteilswerte bei den Neuvermietungen günstiger Wohnungen werden mit 3,2 Prozent bzw. 2,8 Prozent für Kärnten und die Steiermark ausgewiesen.

Sozialer Wohnbau bedeutet mehr günstige Wohnungen

Analysen haben gezeigt, dass sozialer Wohnbau in allen Bundesländern mietkostensenkend wirkt. Sozialer Wohnbau bedeutet mehr günstige Wohnungen und in der Folge mehr Neuvermietung von günstigen Wohnungen. Darüber hinaus sinkt die Wahrscheinlichkeit einer günstigen Hauptmietwohnung mit der Größe der Wohnung und bei besserer Ausstattung, bei älteren Wohnungen steigt sie.

Eine stärkere Konzentration der Wohnbauförderungen auf sozialen Wohnbau (Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen) könnte daher für viele Bundesländer eine sinnvolle Strategie darstellen. Hierbei sollte vor allem der soziale Wohnbau durch öffentliche Bauträger intensiviert werden, da hier durch die geringere oder fehlende Eigenmittel-Voraussetzung eher Bevölkerungsgruppen mit niedrigen Einkommen profitieren.

Eine weitere Maßnahme könnte beim Alter der Wohnung ansetzen, da ältere Wohnungen günstiger sind. Eine denkbare Maßnahme könnte der Ankauf von älteren Wohnungen durch Gemeinden und Genossenschaften sein. Dies wird beispielsweise derzeit in Berlin angestrebt, da sich ein früherer Verkauf von 65.000 kommunalen Wohnungen an private Investoren als schwerer Fehler herausgestellt hat. Voraussetzung für diese Maßnahme wäre, dass ausreichend Wohnungen auf dem Markt angeboten werden und die Gemeinden bzw. Genossenschaften über die erforderlichen finanziellen Mittel verfügen. Die vielfach auferlegte restriktive Haushaltspolitik unter dem Stichwort „Nulldefizit“ scheint hierfür hinderlich.

Wirksam sind auch Maßnahmen, die bei der Wohnungsgröße, der Ausstattung und dem Mietverhältnis ansetzen, d. h. es könnte überlegt werden, kleinere Wohnungen mit geringerem Wohnstandard zu bauen. Diese Strategie verfolgt Tirol mit seinem 5-Euro-Wohnprojekt. Mit dem 5-Euro-Wohnmodell sollen Kleinwohnanlagen mit Wohnungen mit zwei oder drei Zimmern gefördert werden. Die Wohnungen weisen eine einfache Ausstattung auf, haben reduzierte Außenanlagen, auf ein Kellergeschoß und eine Tiefgarage soll verzichtet werden.

Eine andere Möglichkeit besteht in der Entwicklung von alternativen Wohnkonzepten, die dazu führen, dass sich die bewohnte Wohnungsgröße pro Person reduziert. Ein Beispiel hierfür ist das Projekt Abitare in der Provinz Florenz, das auf die Bewältigung sozialer Probleme abzielt. Die Grundidee ist das Zusammenbringen und Zusammenwohnen von Menschen mit unterschiedlichen Problemlagen. Ältere Menschen, die Hilfe bei der Haushaltsführung brauchen, werden z. B. mit Menschen in finanziell schwierigen Situationen auf der Suche nach Wohnraum zusammengebracht. Hintergrund ist, dass in der Provinz Florenz zahlreiche ältere, allein wohnende Menschen sozial isoliert leben und viele junge Menschen auf Wohnungssuche sind.

Eine Erhöhung der Neuvermietungen könnte schließlich auch erreicht werden, wenn der Eigentumsanteil reduziert wird, indem die Wohnbauförderung sich im städtischen Raum stärker auf die Errichtung von Hauptmietwohnungen konzentriert.

Im türkis-grünen Regierungsprogramm befinden sich nur sehr vage Ausführungen zur Schaffung von günstigem Wohnraum. Es wäre daher zu wünschen, dass bei der Umsetzung der im Regierungsprogramm nur zaghaft angedeuteten Maßnahmen, wie z. B. „Im Finanzausgleich sollen die Wohnbaufördermittel die Erzielung leistbarer Mieten unterstützen.“ (S. 42), die hier skizzierten Vorschläge aufgegriffen werden.

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