Wohnen – wie gemeinnützig ist die Finanzwirtschaft?

Nach der Regierungsbildung ist mit neuerlichen Versuchen zu rechnen, die Regeln für gemeinnützige Wohnungsunternehmen zu ändern. Das könnte vor allem im Interesse der an ihnen beteiligten Banken und Versicherungen passieren. Wie ist es um die Rolle der Finanzwirtschaft in der Gemeinnützigkeit, um mögliche Auswirkungen von Änderungen sowie um die gesetzliche Absicherung der österreichischen Wohnungsgemeinnützigkeit bestellt?

Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft in Österreich

Wenn von der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft die Rede ist, spricht man oft von „den Genossenschaften“. Dabei wird übersehen, dass Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBVs) nach dem Gesetz nicht nur Genossenschaften sein dürfen, sondern auch Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHs) und Aktiengesellschaften (AGs). Zwar sind von den 185 anerkannten GBVs 98 Genossenschaften, aber die 77 GmbHs und 10 AGs verwalten in Summe mehr Wohnungen und sind im Schnitt wirtschaftlich stärker.

Die Genossenschaften „gehören“ grundsätzlich ausschließlich ihren Mitgliedern, die ja gleichzeitig die MieterInnen bzw. WohnungseigentümerInnen der Genossenschaftswohnungen sind. Ihre Tätigkeit orientiert sich daher primär an deren Interessen und nicht an denen von Dritten – nämlich Anteilseignern.

Das österreichische System der Wohnungsgemeinnützigkeit (in Verbindung mit der Wohnbauförderung) ist ein Erfolgsmodell: Der Bestand von rund 640.000 Mietwohnungen im Eigentum von GBVs und weiteren rund 260.000 Wohnungen, die von ihnen verwaltet werden, ist hauptverantwortlich dafür, dass die Situation auf den Wohnungsmärkten in den Ballungsgebieten in Österreich deutlich besser ist als in anderen europäischen Städten.

Das Modell der Gemeinnützigkeit

Das gemeinnützige Modell ist im Grunde ein sehr einfaches – und gerade deshalb so erfolgreich. Zunächst funktioniert es nach dem Grundsatz der („modifizierten“) Kostendeckung. Die GBV verrechnet zunächst nur die ihr selbst entstandenen Kosten an die MieterInnen und KäuferInnen weiter – einzelne Komponenten ermöglichen die Erzielung von Gewinnen. Der zweite wichtige Grundsatz, die „Vermögensbindung“ sorgt dafür, dass der größte Teil der erzielten Gewinne (auch im Sinne eines Generationenvertrags) nicht ausgeschüttet, sondern in neue Projekte investiert wird.

Die gesetzlichen Regelungen sehen vor, dass GenossenschafterInnen, GesellschafterInnen und AktionärInnen von GBVs nur einen Gewinn von derzeit max. 3,5 Prozent ihres eingezahlten Nominales ausgeschüttet bekommen können. Genossenschaften schütten üblicherweise gar keine Gewinne aus.

Anders verhält es sich bei den Kapitalgesellschaften. Meist werden dort die Gewinne in der vollen gesetzlich zulässigen Höhe ausgeschüttet.

Dieses System – das jahrzehntelang unverändert existierte – wurde jedoch vor wenigen Jahren infrage gestellt. Im „Plan A“ der SPÖ aus dem Jahr 2017 wurde – sehr verklausuliert, aber doch verständlich – vorgeschlagen, dass Beteiligten an Gemeinnützigen Bauvereinigungen eine höhere Gewinnausschüttung als derzeit gesetzlich geregelt ermöglicht werden soll. Treibende Kraft dabei war die Vienna Insurance Group, die erst wenige Jahre zuvor Anteile der SPÖ an der Sozialbau-Gruppe übernommen hatte.

Wer steht hinter den gemeinnützigen Bauträgern?

Interessant ist in diesem Zusammenhang natürlich die Frage, wer sich überhaupt an gemeinnützigen Bauträgern beteiligt – und warum das geschieht. Hier kann man drei Gruppen unterscheiden: den Staat, Unternehmen und gesellschaftspolitisch ausgerichtete Organisationen (Kirchen, Gewerkschaften, Parteien, …).

Einige große GBVs stehen im Eigentum von Ländern und Gemeinden (der Bund hat sich mit dem Verkauf der BUWOG und anderer Bundesgesellschaften durch Schüssel und Grasser zurückgezogen). Beispiele sind GESIBA (Stadt Wien), GEDESAG (Stadt Krems), GWG Linz (Stadt Linz), GSWB (Land und Stadt Salzburg), Neue Heimat Tirol (Land Tirol und Stadt Innsbruck), VOGEWOSI (Land Vorarlberg und 26 Vorarlberger Gemeinden) und Neue Heimat Kärnten (Land Kärnten). Diese Beteiligungen sind überwiegend wohnungspolitisch motiviert – die Gewinnausschüttungen spielen hier wohl eine untergeordnete Rolle. Allerdings haben diese Beteiligungen bislang verhindert, die Wohnungsgemeinnützigkeit verfassungsrechtlich abzusichern – zur Not könnte man ja den Wohnungsbestand doch zu Geld machen.

Die nächste Gruppe sind Organisationen wie Gewerkschaften, kirchliche Organisationen etc. Beispiele: Wohnbauvereinigung für Privatangestellte (Gewerkschaft der Privatangestellten), Neue Heimat und GEWOG (Gewerkschaft Bau-Holz), Heimat Österreich (Caritas und Bistum St. Pölten). Hier stehen Themen wie die Wohnversorgung der eigenen Mitglieder sowie gesellschaftspolitische Anliegen im Vordergrund.

Eine große Zahl von gemeinnützigen Unternehmen wurde von Industriebetrieben (besonders auch der verstaatlichten Industrie) gegründet und betrieben. Zweck war natürlich die Wohnversorgung der eigenen Beschäftigten. Mit dem Niedergang der verstaatlichten Industrie ging die Bedeutung dieses Sektors stark zurück.

Banken und Versicherungen im gemeinnützigen Wohnbau

Aber auch Banken und Versicherungen haben sich im gemeinnützigen Wohnbau engagiert. Hauptmotiv wird wohl sein, dass man damit im Bereich Wohnbaufinanzierung bzw. Hausversicherungen ein sicheres Geschäft hat. Gerade dieses Motiv war immer schon problematisch. Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz hat immer schon Regelungen enthalten, die verhindern sollen, dass dominierende Gesellschafter – wie beispielsweise Baufirmen – Aufträge von den Gemeinnützigen zu überhöhten Preisen bekommen, die aufgrund des Kostendeckungsprinzips eins zu eins an die MieterInnen und EigentümerInnen weitergegeben werden müssten.

Sowohl die Gesetzesmaterialien als auch die juristischen Kommentare sind hier völlig eindeutig: Sie sprechen davon, dass es darum geht, den Einfluss von natürlichen und juristischen Personen zu verhindern, die sich in Interessenkonflikten befinden, bzw. ungerechtfertigte wirtschaftliche Vorteile auszuschalten. Eigenartigerweise gelten diese Beschränkungen nicht für die Finanzwirtschaft. Dabei sind natürlich Interessenkollisionen und ungerechtfertigte wirtschaftliche Vorteile mindestens im selben Ausmaß wie bei den genannten Branchen möglich. Beispielsweise kann die an einem Unternehmen beteiligte Bank die gesamte Wohnbaufinanzierung des Unternehmens betreiben bzw. können alle verwalteten Liegenschaften von der beteiligten Versicherung versichert werden. Eine Überprüfung, ob tatsächlich in jedem Fall der Bestbieter zum Zug kam, fällt schwer.

Die Rolle von Kreditinstituten ist auch erwähnenswert: Das Interesse der Kreditinstitute ist vor allem auf ihre Position als Kreditgeber im Wohnbau zurückzuführen. Durch Beteiligungen können Marktanteile in der Wohnbaufinanzierung gehalten bzw. ausgeweitet werden.

Einfluss der Finanzwirtschaft auf die Wohnungsgemeinnützigkeit

Um beurteilen zu können, welche Relevanz diese Themen haben und vor allem um welche Ausschüttungsmöglichkeiten und um welches Vermögen es überhaupt geht, muss man wissen, wie groß der Einfluss des Finanzsektors überhaupt ist. Da dazu keine Daten vorliegen, wurden für diesen Beitrag sämtliche gemeinnützige Bauvereinigungen in der Rechtsform der GmbH und der AG im Hinblick auf direkte oder indirekte Beteiligung von Banken und Versicherungen untersucht und ausgewertet – mit folgendem Ergebnis:

  • An 45 der 87 gemeinnützigen Kapitalgesellschaften (also an der Mehrheit) halten Banken oder Versicherungen Beteiligungen.
  • An 15 Gesellschaften besteht eine Mehrheitsbeteiligung von Banken oder Versicherungen.
  • Die kumulierten Einlagen von Banken und Versicherungen an diesen Gesellschaften betragen rund 380 Millionen Euro, was eine jährliche Ausschüttung von mehr als 14 Millionen Euro ermöglicht.
  • Diese 45 Gesellschaften verwalten 385.000 Wohnungen, das sind 37 Prozent der von den GBVs insgesamt verwalteten Wohnungen.
  • Der fiktive Anteil (im Verhältnis der jeweiligen Beteiligung) der Banken und Versicherungen beträgt ca. 220.000 Wohnungen.

Der Einfluss des Finanzsektors auf die Wohnungsgemeinnützigkeit ist daher relativ hoch. Zu den Beteiligungen an den Kapitalgesellschaften kommen noch Genossenschaften, die über Verträge mit Kapitalgesellschaften verbunden sind, wie z. B. die Familie, die Volksbau und die Wohnbau im „Sozialbau-Verbund“.

Neue gesetzliche Regelungen sind nötig

Rechnet man alle Wohnungen zusammen, auf die der Finanzsektor Einfluss hat, kommt man daher zum Ergebnis, dass davon schon über 40 Prozent des Gesamtbestandes der gemeinnützigen Wohnungen betroffen sind. Das ist schon aus Gründen des Wettbewerbs bei der Wohnbaufinanzierung und der Gebäudeversicherung relevant. Es ist daher notwendig, auch den Einfluss von Banken und Versicherungen im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz zu regeln. Da zu erwarten ist, dass sich die Bemühungen der Finanzwirtschaft, gesetzliche Änderungen herbeizuführen, nun nach vollzogener Regierungsbildung wieder verstärken werden, sollte eine gründliche Diskussion über die Rolle dieses Sektors im sozialen Wohnbau stattfinden. Auch ein über mehr als 100 Jahre gewachsenes, gut funktionierendes System kann durch einzelne Maßnahmen gefährdet werden. Man wird gut darauf achten müssen, das Vorzeigemodell des sozialen Wohnbaus nicht den Profitinteressen einzelner EigentümerInnen zu opfern.

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