Eine Mieterhöhung im Jahr ist genug!
Pandemie und Krieg haben die Energiepreise drastisch erhöht. In der Folge ist die allgemeine Teuerung ist Österreich so hoch wie zuletzt in den 1970er Jahren. Das hat auch Auswirkungen auf die Mieten. Zinserhöhungen bei aufrechten Mietverträgen sind gesetzlich oder vertraglich häufig an einen fünfprozentigen Anstieg der Verbraucherpreise gebunden. Da die Inflation im Jahresvergleich zuletzt bereits bei über neun Prozent lag, drohen hunderttausenden Haushalten mehrere Mieterhöhungen im heurigen Jahr.
Am schlimmsten ist es bei den gesetzlich geregelten Kategorie-Mieten. Aufgrund eines Nachzieheffekts droht hier bereits die dritte Erhöhung innerhalb von sieben Monaten, in Summe wären das mehr als 16 Prozent! Diese Mieterhöhungen kommen und kämen auf die drastisch gestiegenen Strom-, Heiz-, Treibstoff- und Lebensmittelkosten noch obendrauf. Die AK fordert daher, maximal eine Mieterhöhung pro Jahr zuzulassen. Schließlich gibt es auch nur einmal im Jahr Verhandlungen über höhere Löhne.
Die gesetzlich geregelten Kategorie-Mieten wurden heuer bereits zweimal erhöht. Davon sind österreichweit knapp 150.000 Haushalte betroffen. Beide Erhöhungen betrugen jeweils rund 150 € pro Haushalt und Jahr. In Summe ergeben diese 300 € pro Haushalt und Jahr bereits Mehrkosten von rund 45 Millionen €. Aber auch die nächste Erhöhung der Kategorie-Mieten steht bereits vor der Tür. Wenn die Politik hier keinen Riegel vorschiebt, wäre das die dritte Erhöhung innerhalb von sieben Monaten! In Summe wären das Mietensteigerungen von mehr als 16 Prozent. Denn gemäß der aktuellen Schnellschätzung der Statistik Austria ist die allgemeine Teuerung zwischen Februar und Juli 2022 bereits wieder um über fünf Prozent gestiegen. Die letzte Erhöhung war durch den Indexwert vom Februar ausgelöst worden.
Mietzinserhöhungen bei fünf Prozent Teuerung weit verbreitet
Bei den freien Mieten im privaten Segment gibt es keine gesetzlichen Vorgaben zu Zinserhöhungen bei aufrechten Mietverhältnissen. Wie und wann erhöht wird, ist in den Mietverträgen geregelt. Dabei ist in aller Regel eine fünfprozentige Schwelle bei den Verbraucher:innenpreisen als Auslöser vereinbart. Im Kern ist das also das gleiche Prinzip, wie bei den Kategorie-Mieten. Wie erwähnt liegt die Inflation mittlerweile bei über neun Prozent im Jahresvergleich. Je nach den konkreten vertraglichen Abmachungen heißt das für Haushalte mit frei vereinbaren Mieten, dass sie entweder bereits zwei Mieterhöhungen innerhalb von deutlich weniger als zwölf Monaten hatten. Oder die zweite Mieterhöhung heuer steht ihnen unmittelbar bevor.
Betroffen sind in diesem Segment des Mietwohnungsmarktes über 430.000 Haushalte. Eine durchschnittliche Zinserhöhung beläuft sich hier auf etwa 300 € pro Haushalt und Jahr. Wenn jedem Haushalt in diesem Segment einmal der Zins erhöht wird, ergibt das in Summe rund 130 Millionen € an Mieterhöhungen. Es steht aber im Raum, dass jeder dieser Haushalte binnen kurzer Zeit sogar zweimal zum Handkuss kommt. Für die Betroffenen wären das in Summe Mieterhöhungen von durchschnittlich rund 600 € pro Jahr. Über alle Haushalte gerechnet addierte sich das auf über eine Viertelmilliarde € an Mehrkosten.
Keine Übergewinne für Vermietende
Abgesehen von der zehnprozentigen Umsatzsteuer bedeuten diese Mehrkosten für Miethaushalte Mehreinnahmen für Immobilienunternehmen und vermietende Privatpersonen. Das ist nicht nur unfair gegenüber den Mieterinnen und Mietern, sondern auch in wirtschaftlicher Hinsicht aus mehreren Gründen nicht gerechtfertigt.
Erstens sind die privaten Mieten schon vor dem Kriegsbeginn im Februar 2022 mittelfristig völlig unverhältnismäßig gestiegen. Der Median der Bruttolöhne ist zwischen 2008 und 2020 um 32 Prozent gestiegen (Anmerkung: diese Zahl der Hauptverbandes der Sozialversicherungsträger kommt immer erst im Herbst des Folgejahres, deshalb geht der Vergleich nur bis 2020). Die allgemeine Teuerung belief sich im Vergleichszeitraum auf 26 Prozent. Dem gegenüber sind die durchschnittlichen Hauptmietzinse pro Quadratmeter und Monat im privaten Segment regelrecht explodiert. Das Plus beläuft sich hier auf sage und schreibe 64 Prozent.
Zweitens werden wirtschaftlich angemessene Miethöhen insbesondere durch die zu Grunde liegenden Kapitalkosten bestimmt. Am offensichtlichsten ist das bei neueren Wohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen. Hier hat der Kapitaldienst je nach Projekt einen Anteil zwischen zwei Drittel und drei Viertel der Nettomiete. Gemäß Mikrozensus 2021 betragen die Nettomieten für ab 1991 errichtete Wohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen rund 5,4 € pro Monat und Quadratmeter. Dazu ist einerseits festzustellen, dass die Zinssteigerungen (das heißt der Anstieg Fremdkapitalkosten) zuletzt um ein Vielfaches geringer war als die allgemeine Teuerung. Andererseits sind die Mieteinnahmen der Immobilienunternehmen und vermietenden Privatpersonen viel höher als jene von gemeinnützigen Bauvereinigungen. Im gesamten privaten Segment betragen sie rund 6,5 € pro Quadratmeter und Monat. Bei 1991 und später errichteten Wohnungen – also dort, wo etwa eine thermische Isolierung der Gebäudehülle zum Errichtungszeitpunkt bereits Standard war – liegen die Mietzinse sogar bei rund 8,1 € pro Quadratmeter und Monat. Die gewinnorientierten Vermietenden werden also nicht um Haus und Hof kommen, wenn sie in der nächsten Zeit nicht die ganze Inflation an ihre Mieterinnen und Mieter weiterreichen dürfen.
Eine Mieterhöhung pro Jahr ist genug
Aus Sicht der AK ist klar, dass den Mieterinnen und Mietern nicht die ganze Rekordinflation auf den Mietzins draufgeschlagen werden darf. Das wäre erstens unfair. Die derzeit vorherrschende, allgemeine Entwertung der Löhne und Haushaltseinkommen in nennenswertem Ausmaß würde damit bei einer gesellschaftlichen Gruppe noch einmal deutlich verstärkt. Anderseits ist aufgrund der hohen Mietzinsniveaus im privaten Segment und der verhaltenen Kapitalkostensteigerungen eine Deckelung der Zinserhöhungen wirtschaftlich vertretbar.
Die AK fordert daher: Eine Mieterhöhung pro Jahr ist genug. Die Gewerkschaften verhandeln schließlich auch nur einmal im Jahr höhere Löhne. Zudem sollen die jährlichen Mieterhöhungen bis auf weiteres mit zwei Prozent – das ist die Zielinflationsrate der Europäischen Zentralbank – gedeckelt werden. Das soll so lange gelten, bis eine längst überfällige, große Mietrechtsreform umgesetzt wird.
