Die Wohnungssuche stellt für viele Beschäftigte eine zunehmende Herausforderung dar. Leistbare Wohnkosten, ein Wohnumfeld, das die wichtigsten Bedürfnisse abdeckt, und die Erreichbarkeit in Verbindung mit Arbeitsplätzen sind Faktoren, die nur schwer unter einen Hut zu bringen sind. Eine Analyse für die Steiermark zeigt ein geteiltes Land: Abwanderungsregionen stehen boomenden Ballungsräumen gegenüber. Besteht die Möglichkeit, diese Schieflage durch Wohnbauförderungsmaßnahmen im Kontext mit öffentlicher Verkehrsinfrastruktur zu beeinflussen?
Wohnungsmärkte reagieren massiv auf die Bevölkerungsentwicklung
Die Steiermark wächst in ihrer Gesamtheit – mit 2,2 Prozent zwischen 2011 und 2017, aber regional sehr unterschiedlich. So stehen den starken Wachstumsbezirken mit Zuwächsen zwischen 5,8 Prozent und 8,5 Prozent im Grazer Zentralraum (Graz, Graz-Umgebung und Leibnitz) Bezirke im Norden und Südosten mit rückläufiger Bevölkerungsentwicklung zwischen –2,8 Prozent und –4,4 Prozent (Murau, Leoben, Bruck-Mürzzuschlag und Südoststeiermark) gegenüber.
Diese Entwicklungen haben Auswirkungen auf den Wohnungsbestand: So hat die Anzahl der Wohnungen zwischen 2011 und 2016 um 6 Prozent zugenommen – dies ebenso mit besonders ausgeprägten regionalen Unterschieden. Der Zuwachs im Grazer Zentralraum lag bei 10 Prozent, in der Obersteiermark hingegen bei rund 3 Prozent, trotz Abwanderung. Durch diesen starken Zuwachs im Zentralraum ist auch der Gebäudebestand dort relativ neu. Rund ein Viertel der Gebäude wurde nach 1990 errichtet.
Hinsichtlich der Wohnformen führt bei rund 500.000 Hauptwohnsitzen mit 44 Prozent das Hauseigentum, gefolgt von 17 Prozent in privater Hauptmiete und 14 Prozent Genossenschaftswohnungen. 12 Prozent haben sich für Wohnungseigentum entschieden, und nur 3 Prozent leben in Gemeindewohnungen. Der Rest verteilt sich auf sonstige Wohnformen, das sind unentgeltliche Wohnformen – etwa bei Verwandten – oder Dienst- bzw. Naturalwohnungen etc. Die Wohnformen und der regionale Aspekt sind preisbestimmend für die Wohnkosten. Der massive frei finanzierte Neubau im Großraum Graz wird durch die Urbanisierung getrieben. Im 10-Jahres-Abstand sind die Wohnungspreise in Graz um 45 Prozent und in Graz-Umgebung um 36 Prozent gestiegen. In den anderen Bezirken stiegen sie in etwa mit der deutlich geringeren Inflationsrate von rund 20 Prozent. Die Bruttomieten (Mieten inkl. Betriebskosten und Umsatzsteuer) nahmen in allen Wohnungssektoren in der 10-Jahres-Betrachtung stärker zu als Inflation oder Tariflohnindex. Die Grundstückspreise sind im Zentralraum eklatant höher und volatiler als im Rest der Steiermark, wobei im Zentralraum und in den regionalen Zentren die Grundstücke für den geförderten Wohnbau Mangelware sind. Die „Steiermark-Wohnungsmarktmodellrechnung“ in der Studie der Arbeiterkammer Steiermark zeigt eine Abhängigkeit der Immobilienpreise von der Pendeldistanz zu Graz und von der Nähe zu den Stationen des hochrangigen öffentlichen Verkehrs. Orte in größerer Entfernung von Graz, aber mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung haben deutlich höhere Wohnungspreise als nähere Orte ohne gute Anbindung. Auf kleinräumiger Ebene ist die Distanz zur Schnellbahnstation preisbestimmend. Eigenheime erzielen bei einem Verkauf mit einer optimalen Distanz von rund 1 km zur nächsten Schnellbahnstation um fast ein Drittel höhere Preise als vergleichbare Eigenheime weitab der S-Bahn. Bei Wohnungen liegt die optimale Distanz zur Schnellbahnstation zwischen 300 m und 5 km, das ist jene Entfernung, die zu Fuß oder mit dem Fahrrad zurückgelegt werden kann. Das Wohnbaufördervolumen ist in der Steiermark vergleichsweise niedrig. Der Förderungsdurchsatz (Verhältnis Förderungszusicherungen zu Baubewilligungen) ist mit 20 Prozent im Jahr 2017 im Bundesländervergleich der niedrigste Wert, mit sinkender Tendenz. Gleichzeitig nehmen auch die Wohnbauförderungsausgaben ab – minus 14 Prozent im 10-Jahres-Schnitt 2007–2017. Die Neubauförderung wurde dabei auch als regionalpolitisches Instrument in strukturschwachen Regionen eingesetzt. Doch allein neue Wohnungen anzubieten wirkt nur sehr bedingt gegen Abwanderung. Grund dafür ist, dass die Erreichbarkeit und Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen ebenso unberücksichtigt blieb wie die regionale Infrastruktur. Hier bedarf es einer Neuorientierung – weg von der Gießkanne in der Wohnbauförderung, hin zu einer koordinierten Regionalpolitik, in der das Instrument Wohnbauförderung eingebunden ist. Die sehr unterschiedliche regionale Entwicklung führt zu Wohnungsknappheit und stark steigenden Wohnkosten in den Zuzugsregionen. Umgekehrt geraten auch die peripheren Abwanderungsregionen durch Gebäude- und Wohnungsleerstand, abnehmende Arbeitsplatzperspektiven ebenso wie kommunale Gestaltungsmöglichkeiten unter Druck. Doch wie kann eine Lösung aussehen? Eine vielversprechende Strategie ist die Attraktivierung von ländlichen und semi-urbanen Regionen durch eine strategische Ausrichtung der Wohnbauförderung unter Beachtung der Erreichbarkeit. Durch den bereits erfolgten Ausbau des Schnellbahnnetzes ist der Grazer Zentralraum von einem Großteil der Bezirksstädte binnen einer Fahrstunde erreichbar. Werden die Jobaussichten, die Schaffung von Arbeitsplätzen und die Möglichkeiten einer hochwertigen Wohnversorgung miteinander verbunden und durch Infrastrukturmaßnahmen und Freizeitmöglichkeiten ergänzt, kann Abwanderung verhindert werden. Im Konkreten gilt es dafür die Wachstumspotenziale von zentralen Klein- und Mittelstädten mit Schnellbahnanbindung an Graz zu heben. Dazu ist ein koordiniertes Bündel an Maßnahmen notwendig, welches von Wohnbauförderung bis hin zu Investitionen in öffentliche Infrastruktur, etwa die Zurverfügungstellung von Kinderbetreuungseinrichtungen, Gesundheitsangeboten, bzw. Breitband-Internetzugang, reicht. Im Speziellen zählen dazu: Die bisher gesetzten Maßnahmen – Beschleunigung der Zulaufkorridore im steirischen Zentralraum und in der Obersteiermark – weisen in die richtige Richtung. Um die wirtschaftliche Attraktivität des Bundeslandes in seiner Gesamtheit zu unterstützen, sind darüber hinaus weitere Schritte im Bereich der öffentlichen Verkehrsinfrastruktur notwendig. Dazu zählen der Ausbau der Schnellbahn in der Obersteiermark, der Zulaufkorridore nach Graz ebenso wie eine Verbesserung des öffentlichen Verkehrs im Zentralraum sowie des schienengebundenen öffentlichen Verkehrs in Graz selbst. Für Beschäftigte in der Steiermark ist es immer schwieriger, angemessenen leistbaren Wohnraum zu finden. Entweder sind die Wohnkosten zu hoch, oder es fehlt an öffentlicher Infrastruktur, wie etwa einer guten öffentlichen Verkehrsanbindung und Kinderbetreuungseinrichtungen. Eine wesentliche Rolle spielt dabei die schlechte Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes. Um dem entgegenzuwirken, sind integrierte Strategien notwendig. Die Attraktivierung von Ortskernen muss Hand in Hand gehen mit der Verbesserung der öffentlichen Verkehrsinfrastruktur und anderen wesentlichen Angeboten der Daseinsvorsorge. Nur so kann eine Verbesserung der Situation von betroffenen Menschen und die von Abwanderung geprägten Regionen erreicht werden. Oder, um es in den Worten der Studienautoren zusammenzufassen: „Die Forcierung von Regionen mit enger infrastruktureller Vernetzung hat große Vorteile und verspricht Wohlstandsgewinne. Voraussetzungen dafür sind ein stärker zielgerichteter Einsatz der Wohnbauförderung und die koordinierte Weiterentwicklung der öffentlichen Verkehrsinfrastruktur in der Steiermark.“ 
Der Immobilienpreis – auch von der Erreichbarkeit bestimmt
Die Wohnbauförderung – ein Instrument mit Schattendasein?
Fazit und Handlungsbedarf
Maßnahmen im Wohnbaubereich:
Maßnahmen im Verkehrsinfrastrukturbereich:
Resümee