Wohnpolitik im Regierungsprogramm: Ökologisierung und Eigentumsbildung ohne Leistbarkeit?
Das Thema Wohnen wird im neuen Regierungsprogramm knapp behandelt. Dominant sind Eigentum und Ökologisierung. Zwar finden sich wünschenswerte Absichtserklärungen, jedoch sollte hinsichtlich leistbaren Wohnens nachgeschärft werden.
Verstärkte Eigentumsbildung
Bereits unter Türkis-Blau wurde ein starkes Bekenntnis zur Schaffung von Eigentum abgegeben. Mit der Wohnrechtsnovelle 2019 wurden Erleichterungen im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz für den Kauf von Mietwohnungen eingeführt. MieterInnen in Wohnungen mit Kaufoption können nun ihre Wohnung bereits nach 5 statt 10 Jahren erwerben. Auch im neuen Regierungsprogramm ist eine weitere Stärkung des Miet-Kaufs geplant. Durch den vermehrten Abverkauf von gefördertem Wohnraum wird die Sozialbindung der Wohnungen vernichtet. 15 Jahre nach dem Verkauf können die nunmehrigen VermieterInnen einen freien Mietzins vereinbaren, wodurch mittelfristig dem Markt günstiger Wohnraum entzogen wird. Wenn schon sozialer Mietwohnungsbestand von gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften verkauft wird, dann sollte zumindest geregelt werden, dass auch diese Wohnungen nach den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes vermietet werden müssen. Es wäre dringend notwendig, die neuen Regelungen zur Kaufoption im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz rückgängig zu machen und dafür zu sorgen, dass die gefördert errichteten Wohnungen an eine klare Mieten- und Preisbegrenzung gebunden sind.
Mehr Umweltschutz im Wohnrecht
Die Handschrift der Grünen wird durch eine starke Betonung von Umweltschutz und Ökologisierung im Programm deutlich. Vorweg ist festzuhalten, dass der Wohnsektor die größte sektorale Übererfüllung der Klimaziele erreicht. Im Vergleich zum Verkehrs- und Industriesektor besteht hier ein deutlich geringerer Nachholbedarf. Es bedarf daher im Wohnrecht einer Abwägung zwischen der Versorgung mit leistbarem Wohnraum und dem Nutzen einer Verringerung von Treibhausgasen.
Nachverdichtung statt Versiegelung
Begrüßenswert ist der geplante Vorrang der Nachverdichtung gegenüber der Versiegelung. Die Belastung durch Treibhausgase ist dort am höchsten, wo der Wohnraum durch Zersiedelung gekennzeichnet ist. In Hinblick auf die Tausenden ausbaufähigen Dächer von Gründerzeitbauten eröffnet die Nachverdichtung großes Potenzial bei der Wohnraumschaffung. Der in Dachausbauten entstehende Wohnraum unterliegt jedoch in weiten Teilen keinen zwingenden gesetzlichen Bestimmungen, weshalb es an Regelungen in Bezug auf die Preisgestaltung und die Erhaltungspflichten des Vermieters oder der Vermieterin fehlt. Es kann also durch die aktuelle Gesetzeslage nicht sichergestellt werden, dass im Rahmen der Nachverdichtung auch leistbarer Wohnraum entsteht. Sinnvoll wäre es, private InvestorInnen zum Beispiel über städtebauliche Verträge zur Vergabe von mindestens einem Drittel der neuen Wohnungen zu Preisen des geförderten Wohnbaus zu verpflichten.
Thermische Sanierung
Weiters werden im Regierungsprogramm Anreize im Mietrecht zur thermischen Sanierung im mehrstöckigen Wohnbau angekündigt. Jedoch sind 45 Prozent der Privathaushalte Ein- und Zweifamilienhäuser. Auf diese Gebäude findet das Mietrechtsgesetz keine Anwendung, weshalb die Kosten von Umweltschutzmaßnahmen direkt an die MieterInnen weitergegeben werden können und die Preise und Mieten dort massiv erhöhen.
Ökologisierung im gemeinnützigen Wohnbau
Auch im gemeinnützigen Wohnbau ist die Leistbarkeit durch Ökologisierung – ohne Änderungen im Wohnbauförderungsrecht – in Gefahr: Weil sich die Wohnkosten im gemeinnützigen Wohnbau am Prinzip der Kostendeckung orientieren, kann eine Verteuerung der Baukosten nur an die MieterInnen und EigentümerInnen weitergegeben werden.
Zentrale Wärmeversorgung als zielführende Maßnahme
Eine der Maßnahmen, deren Wirksamkeit bei der Reduktion von Treibhausgasen sich bereits in der Vergangenheit gezeigt hat, ist der Umstieg auf zentrale Wärmeversorgung. Gerade diese Maßnahme hat aber aufgrund undurchsichtiger Contracting-Modelle bei sinkendem Energieverbrauch zu einer eklatanten Verteuerung der Kosten der Wärmeversorgung geführt. Eine transparente Preisgestaltung bei den von Wärmeabgebern aufoktroyierten Verträgen fehlt im Regierungsprogramm.
Bodenpolitische Maßnahmen
Die Absicht des Regierungsprogramms, eine verfassungsrechtliche Regelung der Vertragsraumordnung zu schaffen, ist grundsätzlich positiv zu sehen, greift jedoch zu kurz. Es müsste vielmehr verfassungsrechtlich klar geregelt werden, dass die Länder verschiedene bodenpolitische Maßnahmen mit dem Ziel der Errichtung leistbaren Wohnraums ergreifen dürfen.
Um der AK-Forderung nach mehr leistbarem Wohnraum nachzukommen, muss vor allem auch über bodenpolitische Maßnahmen sichergestellt werden, dass es genügend günstige Grundstücke für den geförderten Wohnbau gibt.
Grundstücksbestand staatsnaher Unternehmen
Weiters formuliert das Programm, dass der Grundstücksbestand von Unternehmen, die dem Bund mehrheitlich gehören (wie ÖBB, BIG etc.) in der öffentlichen Hand zu behalten ist. An Dritte sollen sie hauptsächlich per Baurecht vergeben werden. Die Maßnahme könnte viel bringen, ist jedoch im Programm zu weich formuliert, und auch die Vergangenheit lehrt das Gegenteil. Häufig steht diese Vorgabe im Widerspruch zu anderen Zielvorgaben dieser Unternehmen. In der jüngeren Vergangenheit wurden trotz ähnlicher Regierungserklärungen Grundstücke ohne Rücksicht auf geförderten Wohnbau an die Meistbietenden verkauft, die dann Luxuswohnungen errichteten.
Fazit: Leistbares Wohnen ist kein Kernthema von Türkis-Grün
Wohnen ist ein Grundbedürfnis, weshalb die Schaffung leistbaren Wohnraums oberste Priorität der Wohnpolitik sein muss. Dies bildet sich aber im Regierungsprogramm zu wenig ab. Die Übernahme der Maklerprovision durch den/die ErstauftraggeberIn ist ein Schritt in die richtige Richtung, erscheint jedoch vor dem Hintergrund rasant steigender Wohnkosten wie ein Tropfen auf den heißen Stein (siehe Grafik für die Entwicklung 2008-2017).
In anderen Bereichen bleiben Probleme bestehen. Erstens entzieht die verstärkte Bildung von Eigentum im Rahmen von Mietkaufoptionen dem Mietmarkt Wohnungen, die für schwächere Einkommensschichten benötigt werden. Zweitens spart die Regierung Fragen der Leistbarkeit bei Ökologisierung konsequent aus, weshalb auf mehreren Ebenen mit einer Mehrbelastung für die MieterInnen zu rechnen ist. Drittens muss eine Mobilisierung von Bauland für den geförderten Wohnbau konsequent verfolgt werden, um wichtigen leistbaren Wohnbau schaffen zu können. Und viertens findet sich im Regierungsprogramm nichts zu den dringlichen Fragen einer tauglichen Mietenbegrenzung und zu befristeten Mietverhältnissen bei privaten Wohnungen.
