Mogelpackung Contracting
Contracting wird gern als „Einspar-Modell“ verkauft, mit dem man sich Energiekosten ersparen könne. In der Praxis zahlen MieterInnen und WohnungskäuferInnen jedoch drauf. Die Heizkosten sind meist viel teurer als erwartet.
Böse Betriebskosten-Überraschung
Petra M. ist aus ihrer Wiener Altbauwohnung in den Speckgürtel gezogen, in eine ungefähr gleich große Wohnung in einem neu gebauten Niedrigenergiehaus mit einer Pellets-Zentralheizung. Die erste Betriebskostenabrechnung nach ca. einem Jahr war ein Schock. Trotz Niedrigenergie-Standard sind die Heizkosten fast doppelt so hoch wie in ihrer alten Wohnung.
Die Beschwerde bei der Hausverwaltung half gar nichts. Frau M. sei im Mietvertrag zum „Contracting“ verpflichtet worden, so lange sie dort wohne. Ihr wurde das vor dem Abschluss des Mietvertrags nicht erklärt, aber nun erhielt sie mehr Informationen: Nicht der Vermieter selbst würde die Wohnungen mit Wärme versorgen, er habe den Betrieb der Zentralheizung und die Wärmelieferung an einen Contractor „ausgelagert“. Und: Das sei eben teuer, weil Frau M. für Heizung und Warmwasser nämlich nicht nur „echte“ Betriebskosten zahlen müsse. Es werde erheblich mehr verrechnet als nur der Preis der eingekauften Pellets. Im Gegensatz zum Vermieter, der bei den Betriebskosten nur kostendeckend verrechnen dürfe, sei der Contractor ja schließlich ein profitorientiertes Unternehmen. Und die Abrechnung nach Verbrauch koste ja auch zusätzlich. Für Miete oder Kauf des Zählers und für die Ablese- und Abrechnungsfirmen würden auch erhebliche Kosten anfallen.
Ein guter Ruf ist schnell ruiniert
Vor mehr als 20 Jahren war Contracting im Rahmen von Sanierungen ein positiv beleumundetes Modell. Jemand kommt, saniert dein Haus und deine Heizanlage, und es kostet (vorerst!) … nichts!
Man würde dann an den Contractor für diese Dienstleistung die nachfolgenden 10 oder 15 Jahre lang nur das zahlen, was man sich an Energiekosten erspart. Also quasi Ratenzahlungen, welche sich an den bisherigen Kosten orientieren. Der Contractor arbeitet auf sein Risiko, er muss eben das (die Energiekosteneinsparung) einhalten, was er versprochen hat. Ein Beispiel anhand des Modells gemäß dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (§ 14 Abs 5a WGG):
| In den Jahren 2019 bis 2021 betrugen die durchschnittlichen jährlichen Heizenergiekosten eines Gebäudes 27.000 Euro. Nun werden einige energietechnische Maßnahmen am Gebäude durchgeführt und ein neuer Heizkessel eingebaut. Die Kosten sollen aus den erzielten Einsparungen, den sogenannten fiktiven Heizkosten, gedeckt werden. Auch wenn im Jahr 2022 Heizenergiekosten von beispielsweise real nur 16.500 Euro entstehen, darf die Vermieterseite den MieterInnen dafür 27.000 Euro verrechnen. 10.500 Euro sind die erste Rate an den Contractor. |
So sieht in der Theorie „echtes“ Einspar-Contracting bei Sanierung aus. ABER in der Praxis kann das schon mal ein Vielfaches der üblichen Heizkosten bedeuten! Ein weiteres Beispiel aus Mariazell, Haberteuerstraße (Quelle: GdW-Info 2/2021):
| Der alte Heizkessel wird durch einen Contractor getauscht, eine neue Heizöl(!)-Brennwert-Kesselanlage wird installiert. Für die neue Anlage zahlen die BewohnerInnen vorerst nichts, sie gehört ihnen aber auch nicht; der Heizkessel bleibt im Eigentum des Contractors. Die Heizkosten für die BewohnerInnen betragen nach der Sanierung aber das Dreifache einer vergleichbaren Anlage. Über einen sogenannten Grundpreis zahlen sie dem Contractor über die 20-jährige Vertragsbindungsdauer 246.528 Euro. Der neue Kessel hat aber nur einen Anschaffungspreis von ca. 42.000 Euro (laut Auskunft einschlägiger Betriebe). Der Contractor versucht den überteuerten Grundpreis mit weiteren Leistungen (u. a. laufende Wartung und Instandhaltung des Heizkessels, „sorgenfrei“) zu rechtfertigen; ob die Anlage jemals ins Eigentum der BewohnerInnen übergeht, steht auch nicht fest. Und: zusätzlich zum teuren Grundpreis würden die BewohnerInnen als Arbeitspreis für die Wärme jährlich auch dann z. B. 26.000 Euro zahlen müssen, wenn der Contractor die für diese Wärmeproduktion erforderliche Menge Heizöl um 14.000 Euro eingekauft hat. |
Schon das Sanierungs-Contracting kann sich also je nach Vertragsgestaltung als massive Kostenfalle erweisen.
- MieterInnen werden sich dagegen schwer wehren können, und sie haben auch kein Mitspracherecht – die für sie finanziell nachteiligen Verträge vereinbaren VermieterInnen und Contractoren; wenn eine rechtliche Chance besteht, sich nachträglich gegen überhöhte Kosten zu wehren, dann im Anwendungsbereich des Mieterschutzes (Vollanwendung-MRG oder WGG).
- WohnungseigentümerInnen haben (jedenfalls in der Theorie) die Entscheidung für ein Sanierungs-Contracting und die Vertragsbedingungen zwar selber in der Hand; vor allem dann, wenn sie den Spielraum der Hausverwaltung zu Vertragsabschlüssen begrenzen. Dennoch müssen sie vorsichtig sein, Vorteile und Risiken mit Bedacht abwägen, und sie sollten sich keinen Sand in die Augen streuen lassen. Auf den ersten Blick attraktive Vertragsbedingungen können sich bei näherer Betrachtung als äußerst schlechtes Geschäft herausstellen.
Verträge zulasten Dritter
Anlagen-Contracting oder Liefer-Contracting bei Neubauten geht dann ähnlich, aber noch heimtückischer: weil ja in praktisch allen Fällen Verträge zulasten Dritter dahinterstehen!
- Die Wärmelieferungs-Verträge (grundsätzlich abgeschlossen von Bauträgern und Contractoren) gehen zum finanziellen Nachteil der WohnungskäuferInnen und MieterInnen.
- Beide Vertragspartner dieser Wärmelieferungs-Verträge profitieren dabei finanziell – der Bauträger hat geringere Baukosten (und vermietet oder verkauft meist trotzdem zu Marktpreisen), der Contractor streift langjährig garantierte hohe Gewinne ein.
In der Praxis ist das in der Regel sehr teure Anlagen- oder Liefer-Contracting im frei finanzierten und auch im geförderten Neubau tatsächlich sehr häufig anzutreffen. Die dabei verrechneten Preise sind überhaupt nicht begrenzt mit Energieeinsparungen und in der Regel unangemessen hoch, in Ausnutzung der Monopolstellung und durch Verträge zulasten Dritter.
Machtlos stehen MieterInnen und KäuferInnen vor hohen finanziellen Belastungen durch Verträge, an deren Abschluss sie nicht mitwirken konnten und nicht mitgewirkt haben. Sie sehen sich zudem – über Aufforderung von Bauträger und Contractor – dann oft auch gezwungen, diesen unfairen Vertragsbedingungen beizutreten. Was ihnen postwendend den Vorwurf einbringt, sie hätten das ja alles „freiwillig“ akzeptiert. Blanker Zynismus, vor dem Hintergrund, dass wohl keine Familie gern ohne Warmwasser und in einer unbeheizten Wohnung lebt.
Im mehrgeschoßigen Wohnbau kann es sogar vorkommen, dass Zahlungen des Contractors an den Bauträger oder an Dritte zur Anerkennung der verbindlichen Weiterverfolgung gemeinsamer Interessen in die Refinanzierung des Contractings einfließen. In den meisten zivilisierten Ländern bezeichnet man so etwas als Schmiergeld. Solche Malversationen zulasten der MieterInnen und KäuferInnen bleiben ja in der Regel im Dunkeln. Dann müssen die BewohnerInnen über die laufenden Heiz- und Energiekosten nicht nur die Bau- und Finanzierungskosten des Contractors für die Heizungsanlage bezahlen (die auch bei Eigentumswohnungen unter Umständen nie ins Eigentum der BewohnerInnen übergeht!), sondern zusätzlich auch noch die Schmiergelder – im Wirtschaftsjargon: Kick-back-Zahlungen, Provisionen – als „Heizkosten“ bezahlen.
Nach den Angaben eines Bauträgers sind 0,8 €/m²/Monat für die Heizungs- und Warmwasserkosten bei einem Neubau mit Niedrigenergie-Standard „normal“, tatsächlich zahlen viele NutzerInnen erheblich mehr, weil sie in Contracting-Konstruktionen gefangen sind.
„Betriebskosten“ mit Profit-Aufschlag
In der Regel ist es der VermieterInnenseite ja verboten, etwa die Kanalgebühren oder die Stromkosten für den Aufzug mit einem Aufschlag von z. B. 75 Prozent den MieterInnen weiterzuverrechnen und sich so ein Körberlgeld zu verschaffen. Die Wasser- und Kanalgebühren, Kosten des Strombezuges für die Stiegenhaus-Beleuchtung und den Betrieb des Aufzuges und auch alle anderen Betriebskosten müssen gemäß den mietrechtlichen Vorschriften 1:1 verrechnet werden; also zum Selbstkostenpreis.
Nur bei der Zentralheizung ist das anders? Wir haben Grund zur Sorge, dass WohnungskäuferInnen und -mieterInnen bald Marktpreise und Marktmieten zahlen werden und dann noch mit überhöhten Zusatzkosten von gewerblichen Aufzugs-, Müllbeseitigungs-, Wasser- und Stromversorgungs-Bereitstellern über den Tisch gezogen werden. Und die MieterInnen können zu keinem günstigeren Anbieter wechseln.
So funktioniert Contracting im Wohnbau also wirklich:
- Von den Kosten praktisch NIE mit der Energieeinsparung begrenzt, die durch die neu installierte Heizungsanlage gewonnen wird.
- Die Heizanlage bleibt oft im Eigentum des Contractors.
- An Preisen für die Wärmeversorgung wird weit mehr verrechnet als die Kosten, die der Contractor für den Energieeinsatz tatsächlich aufwenden muss.
- Aufgrund der Vertragsgestaltungen (langjährige Bindungen, Verträge zulasten Dritter) und der Monopolstellung der Wärmeerzeuger im Haus ist es für die WohnungsnutzerInnen praktisch unmöglich, zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln.
Fazit – der Täuschung und dem Nepp einen Riegel vorschieben
Gesetzlich sollte – etwa im Heizkostenabrechnungsgesetz – klar festgelegt werden, dass die versorgten WohnungsnutzerInnen nur „echte“ Betriebskosten zahlen müssen. Das sind bei einer Wärmeerzeugung im Gebäude lediglich die Kosten des eingesetzten Energieträgers, zuzüglich angemessener (einem Fremdvergleich standhaltender) Kosten für die Wartung und Betreuung der Heizung. Vertragliche und finanzielle Risiken aus Contracting-Verträgen sollen diejenigen treffen, die solche Grundsatzverträge abschließen, also die Bauträger und VermieterInnen.
Weiters sollten die Vertragsbedingungen und Preise von Fernwärmeversorgern der Kontrolle durch eine staatliche Regulierungsbehörde (ähnlich der E-Control für den Strom- und Gasmarkt) überantwortet werden. Diese soll Tarife bzw. Geschäftsbedingungen (wie Preisgleitklauseln) in Verträgen untersagen können.
Eine Reform
- der Rahmenbedingungen des Fernwärmemarktes und
- der rechtlichen Regelungen für gemeinsame Wärmeversorgungsanlagen in Gebäuden
hat zu erfolgen durch:
- bessere Schutzstandards für die KonsumentInnen,
- transparente Vertragsbedingungen,
- eine effektive Preiskontrolle,
- eine unabhängige Beratung und
- einfache Rechtsdurchsetzungsmöglichkeiten für KonsumentInnen
