Airbnb: ein Geschäft für Immobilienprofis

Gemeinsam mit dem Städtetourismus wächst auch Airbnb in den letzten Jahren rasant. Eine neue Studie der TU Wien zeigt, dass Airbnb in Wien nicht nur von privaten AnbieterInnen, sondern zunehmend auch für kommerzielle Immobilienverwertung genutzt wird. Wohnungen werden erworben und dauerhaft als Ferienunterkünfte vermietet.

Airbnb wächst rasant in Wien

Airbnb ist die weltweit größte Onlineplattform zur Vermietung von Ferienunterkünften. Das im Jahr 2009 in San Francisco gegründete Unternehmen verwaltet heute nach eigenen Angaben bereits rund drei Millionen Unterkünfte in 65.000 Städten weltweit und erreicht mehr als 200 Millionen Gäste. Die Idee ist simpel: Anders als bei Hotelzimmern bieten Menschen ihre eigenen vier Wände zur kurzfristigen Vermietung an, die Onlineplattform dient der Vermittlung.

Airbnb sieht hinter seinem rasanten Wachstum einen Boom einer „Ökonomie des Teilens“. Ähnlich wie Uber im Fahrtendienst eröffnet die Digitalisierung aus Sicht von Airbnb im Bereich der Ferienunterkunftsvermietung Nischen für niederschwellige ökonomische Tauschbeziehungen. Auch in Wien ist Airbnb in den letzten Jahren rasant gewachsen. In den letzten drei Jahren stieg die Zahl der Angebote um nicht weniger als 560 Prozent. Waren es im Oktober 2014 noch 1.300 Unterkünfte, gab es ein Jahr später bereits 5.300; im August 2017 waren es bereits rund 8.600. Airbnb ist mittlerweile nicht nur ein bedeutender Akteur in der städtischen Nächtigungsindustrie. Die Plattform wird auch zunehmend von Geschäftsleuten dafür verwendet, Wohnungen dauerhaft als Ferienunterkünfte zu vermieten. Anstatt einer Plattform für das angepriesene „Homesharing“ wird Airbnb damit auch zum Kern einer neuen Form der kommerziellen Immobilienentwicklung. Das hat Auswirkungen auf den städtischen Wohnungsmarkt.

Die AnbieterInnen

Auch wenn Airbnb noch nicht einmal zehn Jahre besteht, hat die Plattform bereits eine wichtige Rolle am Wiener Nächtigungsmarkt erreicht. Airbnb-Angebote in Wien generieren geschätzt jährliche Bruttoeinnahmen von 81 Millionen Euro (inkl. Umsatzsteuer und Airbnb-Gebühren). Das entspricht in etwa zehn Prozent des Wiener Nächtigungsumsatzes für das Jahr 2016.

Vermietet werden über die Plattform vor allem ganze Wohnungen und Häuser. Die von Airbnb beworbene Idee des geteilten Schlafzimmers oder Wohnraums spielt eine untergeordnete Rolle. Fast 70 Prozent aller Angebote sind ganze Wohnungen, die exklusiv von TouristInnen genutzt werden. Gerade einmal ein Prozent entfallen auf die Kategorie „geteiltes Zimmer“, bei der TouristInnen sich Schlaf- und restlichen Wohnraum mit den VermieterInnen teilen. Rund 30 Prozent der Angebote sind Zimmervermietungen.

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Ein beträchtlicher Anteil der vermieteten Wohnungen wird nicht nur temporär an TouristInnen vermietet, sondern dauerhaft. Das trifft – konservativ geschätzt – auf vier von zehn der angebotenen Wohnungen zu; in absoluten Zahlen sind das etwa 2.000 Wohnungen. Bei diesen Wohnungen kann davon ausgegangen werden, dass sie nicht gelegentlich als Ferienunterkunft vermietet werden – etwa über ein Wochenende, wenn die regulären BewohnerInnen nicht da sind –, sondern gezielt als permanente Ferienwohnung vermarktet und genutzt werden.

Betrachtet man die AnbieterInnen der Wohnungen, zeigt sich, dass KleinanbieterInnen mit ihrem Angebot dominieren. Sie stellen rund sechs von zehn der angebotenen Unterkünfte zur Verfügung. Die verbleibenden 40 Prozent entfallen auf Vermieter mit mehr als einem Angebot. Wiens Top-Anbieter hat 43 Unterkünfte. Nicht alle KleinanbieterInnen betreiben allerdings „Homesharing“ und lassen sich dem Bereich der Hobby-AnbieterInnen zurechnen. Rund die Hälfte der dauerhaft als Ferienunterkunft vermieteten Wohnungen gehört VermieterInnen mit einem Angebot. Auch hinter manchen KleinanbieterInnen lässt sich daher gewerbliches Kalkül vermuten.

Es verdienen vor allem große AnbieterInnen

Obwohl KleinanbieterInnen mit ihrem Angebot die Mehrheit der AnbieterInnen stellen, verdienen vor allem wenige große. Rund zwei Drittel der monatlichen Gesamteinnahmen gehen an die 20 Prozent der AnbieterInnen mit den meisten Einnahmen. Nur rund 6,5 Prozent der Gesamteinnahmen gehen an kleine VermieterInnen mit Einnahmen von bis zu 500 Euro. Obwohl diese Gruppe fast die Hälfte der AnbieterInnen ausmacht, verdient sie nur etwas mehr als ein Zwanzigstel der Einnahmen. Die obersten 0,4 Prozent der AnbieterInnen mit den meisten Einnahmen, verdienen monatlich individuell zumindest 13.500 Euro. Wiens Top-Verdiener hat geschätzte Monatseinnahmen von rund 60.000 Euro.

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Vom „Homesharing“ zur kommerziellen Immobilienentwicklung

Diese Analyse zeigt, dass das gelegentliche Vermieten („Teilen“) des eigenen Zuhauses nur einen Teil des Airbnb-Booms in Wien erklärt. Ein mindestens ebenso gewichtiger Faktor scheint die Nutzung der Plattform durch findige ImmobilieneigentümerInnen zu sein. Damit ermöglicht die Digitalisierung in Form von Airbnb nicht nur das temporäre „Homesharing“, wie gerne von Airbnb betont, sondern etabliert sich auch als Mittel für eine neue Stufe der Immobilienverwertung.

Das lässt sich in Zahlen festmachen. Vergleicht man die Einnahmen für reguläre Vermietung und dauerhafte Airbnb-Vermietung, zeigt sich, dass heute stadtweit deutlich höhere Einnahmen mit Airbnb erzielt werden können. Die Mehreinnahmen bei einer nicht mietpreisregulierten Mietwohnung variieren zwischen 36 Prozent (Währing, Döbling) und 75 Prozent (Favoriten, Simmering), bei mietpreisregulierten Wohnungen sind sie noch höher. Immobilienwirtschaftlich besteht also ein klarer Anreiz für die Umwandlung von Wohnungen in dauerhafte Ferienunterkünfte, wobei in ausgewählten Bezirken bis zu zwei Drittel mehr eingenommen werden können.

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ImmobilieneigentümerInnen können mittlerweile auf eine Reihe von Intermediären zurückgreifen, die eine Verwertung von Wohnraum über Airbnb erleichtern. Einige Agenturen etwa bieten Unterstützung bei der Reinigung, andere zusätzlich auch bei der Buchungsverwaltung und der Gästebetreuung. Eine Agentur bietet auch eine Kalkulation der Vermietungseinnahmen, eine Erläuterung relevanter Rechts- und Steuerfragen sowie einen Vorschlag für die Inneneinrichtung einer Wohnung. Auf der Website wird auch klar angesprochen, worum es geht: um die Maximierung der Rendite. Wir machen deine Wohnung zur begehrten Adresse für Touristen und Geschäftsreisende. So kannst du die Rendite deiner Immobilie deutlich steigern.

Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt

Die dauerhafte Umwandlung von Wohnungen in Ferienunterkünfte hat Auswirkungen auf die Verfügbarkeit von Wohnraum in der Stadt. Wohnungen, die dauerhaft für TouristInnen genutzt werden, stehen dem regulären Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung. Stadtweit ist die Zahl an dauerhaften Airbnb-Wohnungen mit rund 2.000 heute noch begrenzt, vor allem wenn man es in Bezug zum gesamten Wohnungsangebot von rund 900.000 Wohnungen setzt. Das entspricht gerade einmal 0,22 Prozent. Der Wohnraumentzug findet allerdings räumlich stark konzentriert statt. Er betrifft besonders innerstädtische Gebiete, in denen die Mieten und die Wohnungsnachfrage bereits sehr hoch sind. In absoluten Zahlen sind vor allem die Gebiete rund um den Schwedenplatz, den Spittelberg und das Freihausviertel betroffen, mit bis zu 100 entzogenen Wohnungen innerhalb von 500m.

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Im Kontext des angespannten Wohnungsmarktes in diesen Gebieten kann davon ausgegangen werden, dass der Entzug von Wohnungen die ohnehin bereits hohen Mieten noch weiter ansteigen lässt. Damit wird der Zugang zu diesen Vierteln weiter erschwert und die soziale Durchmischung innenstadtnaher Viertel gerät weiter in Gefahr.

Darüber hinaus sind auch direkte sozialen Folgen für BewohnerInnen in betroffenen Häusern und Nachbarschaften mitzudenken. Werden in einem Haus mehrere Wohnungen dauerhaft als Ferienwohnungen vermietet, verändert das den Charakter des Hauses, der Hausgemeinschaft und die Nachbarschaftsbeziehungen. Unruhe und Lärm etwa durch Überbelag, hohe Fluktuation, Abreise und Ankunft am Tagesrand oder in der Nacht sowie abweichendes Nutzungsverhalten in der Urlaubssituation können zu Konflikten führen, wenn ein Haus de facto in ein Hotel umgewandelt wird.

Airbnb schafft Regulierungsbedarf

Im Kontext des wachsenden Städtetourismus hat sich Airbnb in den letzten Jahren in Wien als bedeutender Akteur in der Tourismusindustrie etabliert. Entgegen der von Airbnb gerne hochgehaltenen Idee des „Homesharing“ fördert die Plattform allerdings nicht nur das gelegentliche „Teilen“ der eigenen vier Wände. In Wien wird die Plattform heute zu einem beträchtlichen Teil auch kommerziell verwendet. Der hohe Anteil an ganzen Wohnungen sowie die hohe Zahl an dauerhaft vermieteten Unterkünften lassen darauf schließen, dass sich die permanente Vermietung von Wohnungen über Airbnb als neue Stufe der Immobilienverwertung etabliert hat. Dauerhaft vermietete Airbnb-Wohnungen werden dem regulären Wohnungsmarkt entzogen. Die stadtweit bisher noch begrenzte Zahl von 2.000 dauerhaften Airbnb-Wohnungen sollte dabei nicht von der bestehenden Problematik ablenken. Denn der Wohnraumentzug tritt lokal stark konzentriert auf, besonders in innerstädtischen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das führt zum Verlust von preiswertem Wohnraum und zur Belastung von MieterInnen vor Ort. Das Problem könnte sich in den nächsten Jahren noch weiter verschärfen. Würde sich das Wachstum von Airbnb in den nächsten fünf Jahren mit der Dynamik der letzten Jahre fortsetzen, und der Anteil an kommerziell genutzten Wohnungen unter allen Angeboten gleich bleiben, gäbe es 2022 in Wien bereits 40.000 dauerhaft vermietete Airbnb-Wohnungen.

Die Langfassung des Artikels ist in Wirtschaftspolitik Standpunkte erschienen.

Die Studie „Sharing-Ökonomie des Wohnens – Airbnb in Wien, räumliche und ökonomische Entwicklungslinien“ wurde von Roman Seidl, Leonhard Plank und Justin Kadi am Department für Raumplanung, Technische Universität Wien durchgeführt. Sie wurde gefördert durch die Hochschuljubiläumsstiftung der Stadt Wien. Die Ergebnisse der Studie sind auf der interaktiven Website verfügbar.