Während in anderen Großstädten das Phänomen Gentrifizierung schon weitreichend bekannt ist, taucht der Begriff in Wien meist nur am Rand auf. Starker sozialer Wohnbau und ein im internationalen Vergleich entspannter Wohnungsmarkt federten viele Entwicklungen ab, doch heute zeigen sich Grätzl mit steigenden Mieten und hohen Eigentumspreisen.
Ein vielschichtiger Begriff
Der Begriff Gentrifizierung wird nicht einheitlich verwendet. Besonders im deutschsprachigen Raum werden Prozesse beschrieben entlang derer Kunst- und Kulturschaffende, aber auch Studierende in preisgünstige Nachbarschaften ziehen. Die Grätzl verändern sich, neue Bars, Lokale, Geschäfte eröffnen. Durch die neue Atmosphäre angezogen, folgen ökonomisch bessergestellte, steigende Mieten sind zu beobachten, Haushalte mit geringerem Einkommen können sich die Gegend nicht mehr leisten.
Andere Ansätze fokussieren auf den Immobilienmarkt. Gentrifizierung meint hier (Re)Investitionen in bauliche Strukturen und damit verbundene Miet- bzw. Kaufpreissteigerungen, die eine Verdrängung von einkommensschwächeren Gruppen zur Folge haben. Auffallend ist, dass InvestorInnen ihr Geld gern in Gebieten mit alter Bausubstanz, guter Verkehrsanbindung und (verhältnismäßig) niedrigen Boden- und Mietpreisen anlegen.
Vor- und Nachteile
Die Folgen von Gentrifizierungsprozessen sind vielschichtig. Aufwertungsmaßnahmen bringen mitunter Vorteile für BewohnerInnen und das gesamte Grätzl: Neuer, moderner Wohnraum entsteht und durch den Zuzug einkommensstärkerer Haushalte gibt es zumindest zeitweilig eine wachsende soziale Durchmischung. Auch die lokale Wirtschaft wird belebt. Begleitet wird dieser Vorgang aber häufig durch steigende Mieten und der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Leider zeigen sich auch Verdrängungsstrategien bei denen versucht wird, AltmieterInnen aus dem Haus zu drängen. In Extremfällen werden sie psychisch unter Druck gesetzt oder mit Täuschungen zur Aufgabe ihres Mietvertrags gebracht.
Schutzschild Sozialer Wohnbau?
In Wien wird häufig das prominente Argument Sozialer Wohnbau als Schutzschild gegen Gentrifizierung angeführt. Kaum eine andere Stadt besitzt ähnlich große kommunale Wohnbaubestände. Derzeit leben 24,5 Prozent der Bevölkerung im Gemeindebau, 19,4 Prozent in Genossenschaftswohnungen. 19,1Prozent entfallen auf Haus- und Wohnungseigentum. Damit bleibt immer noch ein Drittel privater Mietwohnungen als gentrifizierungsrelevantes Segment. Der soziale Wohnbau wirkt zwar regulativ auf die Mietpreisentwicklungen der Stadt. Gentrifizierung ist aber ein lokales Phänomen, das eher in Innenstadtlagen und Altbaubeständen auftritt. Sozialer Wohnbau findet sich nicht gleichverteilt in der Stadt, damit geht sein Regulationspotenzial kleinräumig verloren.
Anteil sozial gebundener Wohnungen am Wohnungsbestand
Gut 70 Prozent der jährlich neuen Mietverträge werden im privaten Segment abgeschlossen. Es zeigt sich, dass auch das Mietrecht Tücken aufweist. Aufgrund der Deregulierungen ab den späten 1960er und den 1990er Jahren sind nun freie Mietzinsvereinbarung für Neuvermietungen sowie befristete Mietverträge, der Wechsel vom Kategoriemietzinssystem zum angemessenen Mietzins und zum Richtwertmietzinssystem samt Lagezuschlag möglich. Auch das Sanierungsförderungs-Programm „Sanfte Stadterneuerung“ im Gründerzeitgebiet leistet(e) seinen Beitrag. Als Private-Public-Partnership Modell angelegt, sollte öffentliches Geld als Anschubfinanzierung für private Investitionen dienen. Als Gegenzug erklärten sich die EigentümerInnen bereit eine förderungsrechtliche Mietpreisbindung von meist 15 Jahren einzuhalten. Allerdings unterlag nur der Erstmietvertrag einer Kontrolle. Nach Ablauf der 15-jährigen Frist unterliegen die sanierten Wohnungen dem freien Mietzins. Die Erfahrungen der Arbeiterkammer zeigen, dass die verlangten Mietpreise dieser aufgewerteten Wohnungen heute kaum mehr erschwinglich sind. Um zunehmender sozialer Polarisierung entgegen zu wirken und gerechte Stadtentwicklung zu ermöglichen braucht es neue Strategien und Maßnahmen für leistbaren Wohnraum. Der Soziale Wohnbau muss Leuchtturm in einer Städtelandschaft bleiben, die von neoliberalen Entwicklungen überrollt wird. So braucht es mindestens 9000 neue geförderte Wohnungen pro Jahr. Die inneren Bezirke müssen wieder stärker in die soziale Wohnraumversorgung eingebunden werden. Das Potenzial der Nachverdichtung, in kommunalen 50er- bis 70er- Jahre-Bauten, muss genutzt werden. Der geförderte Neu- und Gemeindewohnungsbau kann jedoch nicht die gesamte Last der sozialen Verantwortung einer Stadt tragen. Längerfristig hilft nur die Einschränkung der privaten Profitinteressen am Wohnungsmarkt. Deshalb muss das Mietrecht dringend novelliert werden, es braucht klare Mietbegrenzungen und transparente Zu- und Abschlagsregelungen, befristete Mietverträge müssen verboten werden und MaklerInnengebühren müssen durch ErstauftraggeberIn bezahlt werden. Auch InvestorInnen sollen ihren gesellschaftlichen Beitrag leisten, möglich wäre dies zum Beispiel über eine Sozial-Verpflichtung im Rahmen derer InvestorInnen bei Neubau/Nachverdichtung langfristig verpflichtet werden, einen Teil sozial verträglich zu vermieten. Außerdem ist die Einführung einer Abgabe für Wertsteigerungen im Umfeld von städtischen Investitionen (zB U-Bahnbau, Aufwertung durch Umgestaltung Öffentlicher Räume) sowie einer Abgabe pro m2 Nutzfläche, die errichtet oder verkauft wird denkbar. Auch bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen braucht es neue Instrumente wie etwa die Einführung von sozialen Erhaltungsgebieten mit Genehmigungsvorbehalt zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie ein Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum. Dieser Artikel ist in Langfassung in der AK Stadt Ausgabe zu Gentrifizierung erschienen.
Quelle: AK Stadt Nr4/2016, DIFU Studie. © Jakob Fielhauer
Mietrecht und Sanfte Stadterneuerung
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