Für den sozialen Wohnbau wird Bauland in Wien zunehmend unleistbar. Dennoch muss dringend neuer Wohnraum geschaffen werden. Es stellt sich die Frage, wie bestehende bauliche Strukturen besser genutzt werden können.
Höherer Bedarf an Bauland
Die Rahmenbedingungen der Stadtentwicklung Wiens haben sich seit den 1990er-Jahren stark verändert. Seit über 15 Jahren weist die Stadt ein durchgehendes Bevölkerungswachstum auf. Mit über 20.000 Menschen jährlich ist Wien in den vergangenen sechs Jahren deutlich auf rund 1,89 Mio. EinwohnerInnen gewachsen – nicht zuletzt auch wegen einer positiven Geburtenbilanz.
Die Grundstückspreise sind zu hoch
Gerade im Bereich des Wohnens sind die Herausforderungen groß. Für den geförderten Wohnbau sind die Bodenpreise im wachsenden Wien unerschwinglich geworden. Im Schnitt kostet der Boden für einen Quadratmeter Wohnnutzfläche 700 Euro. Das ist ein Vielfaches von den 235 Euro, die im geförderten Wohnbau pro Quadratmeter ausgegeben werden dürfen. Die Grundstückspreisentwicklung stellt sich deshalb zunehmend als limitierender Faktor für die Realisierung von leistbarem Wohnraum dar – im schlimmsten Fall verhindert sie diesen. Noch bilden Flächenreserven, die in Zeiten städtischer Stagnation oder Schrumpfung mit noch moderaten Grundstückspreisen aufgebaut wurden, eine wichtige Säule der baulichen Entwicklung.
Die Qualität verbessern
Eine Möglichkeit zur Baulandmobilisierung ist neben planungsrechtlichen Maßnahmen die Ergänzung des baulichen Bestandes. Konkret sind damit das Weiterbauen und das Optimieren bestehender Strukturen gemeint. Es geht darum, alle Möglichkeiten auszuschöpfen, um leistbaren Wohnraum zu realisieren und dem beachtlichen neuen Wohnbedarf zu entsprechen.
Zusätzlich 2.000 Wohnungen pro Jahr
Bisher werden im Schnitt 5.000 bis 7.000 geförderte Wohnungen pro Jahr gebaut. Gebraucht werden aber viel mehr. Die wichtigen Hebel für die Bestandsentwicklung liegen in Gebieten mit großen, zusammenhängenden Wohnsiedlungen, die über einheitliche Eigentumsverhältnisse verfügen. Berücksichtigt man das Ausbaupotenzial in diesen bestehenden Wohnsiedlungen, könnte dieses einen wichtigen Beitrag zur Bedarfsdeckung leisten. Schätzungen zufolge könnten mehrere zehntausend neue geförderte Wohnungen durch den Überbau von Garagen oder Parkplätzen, durch Dachausbau und durch Neubau auf schon vorhandenem Gelände entstehen. Das würde jährlich mindestens 2.000 dringend benötigte zusätzliche Wohnungen schaffen.
Aber auch im Bereich des großen gründerzeitlichen Baubestandes, in dem rund 41 Prozent der WienerInnen wohnen, wurden und werden verstärkt Dachgeschoße ausgebaut. Wenn auch der so entstandene Wohnraum oft nicht dem leistbaren Wohnsegment bzw. dem direkten Wohnbedarf zuzurechnen ist, gilt es, dieses Potenzial nicht aus den Augen zu verlieren. ExpertInnen gehen von einem weiteren Potenzial von über 20.000 Wohnungen auf den Dächern der Gründerzeitgebäude aus. Um die gute soziale Mischung in den Gründerzeitgebieten zu erhalten und der Gefahr einer fortschreitenden Segregation entgegenzuwirken, wäre es deshalb längst an der Zeit, private Projektentwickler stärker in die Pflicht zu nehmen. Dazu sollte beispielsweise die Pflicht gehören, bei Nachverdichtung einen gewissen Anteil an Sozialwohnungen zu realisieren. Das heißt, analog zum geförderten Sektor sollten private ProjektentwicklerInnen und InvestorInnen verpflichtet werden, einen Teil der Wohnungen langfristig kostengünstig zu vermieten. Das wäre eine Möglichkeit, Wertsteigerungen durch Investitionen der öffentlichen Hand angemessen rückzuführen und Private an der Finanzierung der allgemeinen Infrastruktur zu beteiligen. Neben den boomenden Dachgeschoßausbauten in Gründerzeitgebäuden zeigen exemplarische Vorzeigeprojekte wie etwa Überbauungen von Fachmärkten oder einzelne Dachgeschossausbauten in Gemeindebauten, dass die Thematik der baulichen Weiterentwicklung in Wien kein völliges Neuland ist. Damit Nachverdichtung stärker als bisher zur gesamtstädtischen Zielerreichung beitragen kann, braucht es jedoch die entsprechenden Rahmenbedingungen. Eines muss dabei klar sein: Eine Nachverdichtung, die das Ziel hat, ausgewogene und soziale Strukturen zu erhalten, muss sich auf die gesamte Stadt beziehen und alle Segmente des Wohnbaus einschließen. Auch private Projektentwicklungen sollen deshalb ihren gesellschaftlichen Beitrag zur sozialen Stabilität leisten. Neben den kolportierten Vorteilen wie Nutzung bestehender Infrastrukturen, Wohnraumschaffung in guten Lagen, Handlungsfähigkeit durch stadteigene Objekte, bauliche Erneuerung und strukturellen Weiterentwicklungen gibt es aber auch Probleme und Ängste der bestehenden BewohnerInnen. Zu den häufigsten Befürchtungen der bestehenden MieterInnen zählen, dass sich die Wohnqualität verschlechtert, die Aussicht zugebaut wird und dass es weniger Grün und weniger Parkplätze gibt. Schlussendlich stellt sich die Frage des möglichen Mehrwerts für die bestehenden BewohnerInnen. Für mehr Akzeptanz bei den Betroffenen gilt es, Argumente nachvollziehbar und anschaulich zu machen. Anreize können geschaffen werden, um Sanierung und Nachverdichtung attraktiv zu machen. Dazu gehören: Verbesserung der Umgebung oder der Nahversorgung, barrierefreie Zugänge und neue Wohnformen – viele BewohnerInnen brauchen nämlich keine Familienwohnungen mehr. Eine Ergänzung der Wohnsiedlungen mit passenden Kleinwohnungen wäre eine Chance für Ältere, ihre Wohnung zu tauschen und gleichzeitig im angestammten Grätzel zu bleiben.
Damit Nachverdichtungsprojekte von den BewohnerInnen akzeptiert und mitgetragen werden, braucht es faire und nachvollziehbare Regeln. Dazu zählen Rechtsverbindlichkeit, Transparenz und eine frühzeitige Kommunikation über das Vorhaben. Bedürfnisse der BestandsbewohnerInnen müssen Teil der Projekte sein, sie können nur gemeinsam mit allen Beteiligten entwickelt werden. Nachverdichtung mit Mehrwert für die BestandsmieterInnen und gesamtstädtische Interessen müssen kein Widerspruch sein. Die effiziente Nutzung von schon bebauten Grundstücken für den geförderten Wohnbau muss jedenfalls eine prioritäre Aufgabe in der Stadtverwaltung werden. Denn die Stadt braucht dringend Wohnraum, der auch für nachkommende Generationen leistbar ist. Dieser Artikel ist in Langfassung in der AK Stadt Ausgabe 01/2018 Nachverdichtung erschienen. AK Studie „Leistbaren Wohnraum schaffen – Stadt weiter bauen“ Potenziale der Nachverdichtung in einer wachsenden Stadt: Herausforderungen und Bausteine einer sozialverträglichen Umsetzung 
Gesellschaftlicher Beitrag privater Projektentwickler
Befürchtungen ernst nehmen
Mehrwert für alle