Seit 2005 steigen die privaten Mieten doppelt so stark wie die Einkommen und die allgemeine Teuerung. Die Bautätigkeit hat mit dem regen Zuzug in die Ballungszentren nicht Schritt gehalten, die Nachfrage war also größer als das Angebot und dadurch wurden die Preise getrieben. Im Zuge der auf die Krise folgenden Budgetkonsolidierung wurden Wohnbauförderungszusicherungen und –ausgaben noch einmal deutlich gekürzt. Wenn die Politik im nächsten Finanzausgleich nicht gegensteuert und über eine erneute Zweckbindung ein bedarfsgerechtes Aufkommen an Wohnbauförderungsmitteln sichert, wird sich die ohnehin prekäre Lage bei der Wohnversorgung in den Städten weiter verschärfen.
Mietensteigerungen um 1% bis 17% über der Inflation
Die Mieten in Gemeindewohnungen und Wohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen – umgangssprachlich „Genossenschaften“ – haben sich in den letzten Jahren nur moderat erhöht. Der Anstieg liegt jeweils im Bereich der allgemeinen Teuerung.
Die privaten Mieten sind hingegen deutlich überproportional gestiegen. Die Verteuerung beläuft sich auf das doppelte der Inflation und der Einkommenssteigerungen. Mehr geförderte Mietwohnungen sind also aktuell dringend erforderlich. Durch einen Impuls bei der Wohnbauförderung können erstens direkt mehr leistbare Wohnungen zur Verfügung gestellt werden und zweitens durch den Angebotseffekt auch die Preissteigerungen im privaten Segment eingefangen werden. Die ausgeprägte Dynamik bei der privaten Mietpreisentwicklung besteht wie erwähnt seit Mitte des letzten Jahrzehnts. Bereits vor Krise und Budgetkonsolidierung war die geförderte Bauleistung relativ zur Bevölkerungsentwicklung zu gering. Die Gründe dafür sind zwei Einschnitte im Mittelaufkommen der Wohnbauförderung. Im Jahr 2001 war die Zweckbindung der Rückflüsse aus bereits begebenen Wohnbauförderungsdarlehen aufgehoben worden. Die Länder konnten folglich nicht nur die Rückflüsse nunmehr nach ihrem Gutdünken verwenden, sondern es wurde auch möglich die Darlehen zu verkaufen. Diese Möglichkeit haben einige Bundesländer ausgiebig genutzt. Die Erlöse in Milliardenhöhe wurden dabei teilweise in sehr fragwürdige Projekte gesteckt. Zusätzlich wurde es erlaubt, die Mittel aus dem verbliebenen Bundeszweckzuschuss auch für Infrastruktur- und Umweltmaßnahmen zu verwenden. Im Rahmen des letzten Finanzausgleichs wurde im Jahr 2008 schließlich beschlossen, auch den alten Bundeszweckzuschuss in der Höhe von 1,78 Milliarden Euro abzuschaffen. Seither liegt es vollständig im Ermessen der Länder, wie viel Geld sie jährlich für die Wohnbauförderung aufwenden. Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat bekanntlich die Budgets der öffentlichen Hand schwer belastet. Im Rahmen der folgenden Budgetkonsolidierung wurde dann bei der Wohnbauförderung kräftig gekürzt. Die Wohnbauförderungszusicherungen im Neubau waren bereits 2010 stark rückläufig, wie die Grafik unten zeigt.
In den Jahren zwischen 2009 und 2011 sanken die Zusicherungen im Neubau von rund 35.600 auf nur mehr 24.100 Wohnungen. Das ist ein Rückgang von über 30 Prozent. 2012 blieben die Neubauzusicherungen mit rund 25.300 Wohnungen im Wesentlichen auf dem niedrigen Niveau vom Vorjahr. Da die Wohnbauförderungszusicherungen im Neubau immer erst mit einer gewissen Verspätung zu tatsächlichen Ausgaben führen, sind diese noch bis 2010 angestiegen. Seither sind die Wohnbauförderungsausgaben aber von 2,95 Milliarden auf 2,56 Milliarden Euro zurückgegangen, das bedeutet eine Kürzung im Ausmaß von rund 400 Millionen Euro.
Aufgrund der vorliegenden Bevölkerungsprognosen ist von einem weiteren Wachstum der Städte und Ballungszentren auszugehen. Das Grundbedürfnis Wohnen wird also im privaten Segment noch teurer werden, wenn die Politik nicht rasch gegensteuert. Es ist daher ein Gebot der Stunde, ein bedarfsgerechtes Wohnbauförderungsbudget zu organisieren. Um die Investitionen im geförderten Wohnbau wieder auf das Niveau vor der Budgetkonsolidierung zu heben, braucht es eine erneute Zweckbindung der Wohnbauförderung. Der alte Bundeszweckzuschuss an die Länder in der Höhe von 1,78 Milliarden Euro ist wieder einzuführen und jährlich um den Anstieg im Verbraucherpreisindex zu erhöhen, um seine Wertbeständigkeit zu sichern. Zudem ist eine erneute Zweckbindung der Rückflüsse aus bereits begebenen Wohnbauförderungsdarlehen vorzunehmen. Die österreichische Wohnpolitik mit ihrem starken Fokus auf der Objektförderung (=Wohnbauförderung) hat sich im internationalen Vergleich als haushoch überlegen erwiesen. Der Bauzyklus wurde über Jahrzehnte stabilisiert und es gab keine Immobilienpreisblase wie in vielen anderen Ländern. Im nächsten Finanzausgleich geht es darum, dieses überlegene Politikinstrument durch eine erneute Zweckbindung wieder mit einer soliden Finanzierungsbasis auszustatten. Davon würden nicht nur die Wohnungssuchenden profitieren, die heute zum Teil mit unleistbaren Mieten konfrontiert sind. Auch in der Bauwirtschaft würden langfristige Arbeitsplätze und Wertschöpfung in einem erheblichen Ausmaß entstehen.
Starke Kürzungen der Wohnbauförderung seit der Budgetkonsolidierung
Leistbare Mieten und positive Beschäftigungseffekte durch Zweckbindung und solide Finanzierungsbasis