Die Wohnungsfrage neu stellen: Ist das Angebot sozial gestaffelt?

Im internationalen Vergleich verfügt Wien über einen beträchtlichen Anteil an sozialem Wohnbau. Gleichzeitig hat sich die Stadt in den letzten Jahrzehnten durch einen Wandel der strukturellen, gebauten und sozialen Umwelt stark verändert. Angesichts dieser Entwicklungen ist es erforderlich, die Wohnungsfrage neu zu stellen.

Es gilt nicht nur neue Bedürfnisse wahrzunehmen, sondern auch aktiv einer sozialen Staffelung des bestehenden Angebots entgegenzuwirken.

Der Wiener Wohnungsmarkt

Wenn heute über leistbares Wohnen gesprochen wird, greifen Verantwortliche gerne auf einen internationalen Vergleich zurück, in dem Wien immer noch verhältnismäßig gut abschneidet. Das Fundament für die solide Grundausstattung des Wiener Wohnungsmarktes mit leistbarem Wohnraum bilden Investitionen während der historischen Phasen des Roten Wiens, als die Stadt schon einmal die zwei Millionen Bevölkerungshürde überschritten hatte. Mit mehreren Wohnbauprogrammen wurden insgesamt 220.000 Gemeindewohnungen errichtet. Diese Errungenschaften machen die Stadt zur größten Hausverwaltung Europas.

Aktuell bewohnt jeder/jede vierte WienerIn eine Gemeindewohnung. Bezieht man darüber hinaus auch Genossenschaften ein, nutzen 60 Prozent der WienerInnen Angebote aus dem sozialen Wohnbau.

Im privaten Segment gab es lange Zeit einen relativ hohen Anteil an entsprechend preiswerten Substandardwohnungen. Mit dem Instrument der sanften Stadterneuerung wurde der Anteil an Kategorie C und D Wohnungen in den letzten Jahrzehnten drastisch minimiert – was zur Steigerung der Wohnqualität in den jeweiligen Bauten beitrug, jedoch den kostengünstigen Teil des privaten Segments verkleinerte.

Städtischer Wandel schafft veränderte Rahmenbedingungen

In den vergangenen 30 Jahren wuchs Wien von knapp unter 1,5 Millionen auf nahezu 1,9 Millionen EinwohnerInnen. Dieser Zuwachs entspricht in etwa der aktuellen Population des gesamten Bundeslandes Vorarlberg bzw. der Städte Graz und Klagenfurt zusammen.

Die nachstehende Grafik zeigt, dass sich das starke Wachstum der Stadt über die letzten Jahrzehnte fast ausschließlich aus internationaler Zuwanderung speiste. Aktuell besitzen rund 27 Prozent der WienerInnen einen fremden Pass und sind folglich auch vom Wahlrecht ausgeschlossen. Darüber hinaus hat mehr als jeder/jede zweite WienerIn einen Migrationshintergrund, sofern auch die Elterngeneration in das Messkonzept miteinbezogen wird. Durch den Fall des Eisernen Vorhangs rückte die Stadt nicht nur in eine zentralere Lage in Mitteleuropa, sondern wurde auch zunehmend für Menschen aus dem EU-Raum attraktiv.

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Folgen für die Segmente des sozialen Wohnungsmarktes

Die wohnungspolitische Konsequenz aus den genannten Entwicklungen ist eine Anpassung des Vergabesystems bzw. die Öffnung des sozialen Wohnbaus seit den 2000er-Jahren auch für ausländische StaatsbürgerInnen, sofern sie EU- oder EWR-BürgerInnen, anerkannte Flüchtlinge oder BesitzerInnen eines Daueraufenthaltstitels sind.

Grundsätzlich werden 100 Prozent der Gemeindewohnungen sowie ein Drittel der Genossenschaftswohnungen von öffentlicher Hand vergeben. Um an jene zwei Drittel der geförderten Wohnungen, die von den Genossenschaften direkt vergeben werden, heranzukommen, erfordert es ein hohes Maß an BürgerInnenkompetenz und Bürokratieverständnis sowie Recherchearbeit und Zeit, um mitunter lange Wartelisten abzusitzen. Zudem sind die oft erforderlichen Eigenmittel eine Hürde für viele Wohnungssuchende.

Grundvoraussetzung für den Anspruch auf Gemeindewohnungen oder auf jenes Drittel der geförderten Wohnungen, die öffentlich vergeben werden, ist der durchgehende Hauptwohnsitz in Wien über mindestens zwei Jahre an derselben Adresse (dies gilt für alle mitziehenden Mitglieder der Kernfamilie). Für das Wohnticket in den Gemeindebau muss zusätzlich ein „begründeter Wohnbedarf“ vorliegen, beispielsweise ein Überbelag von etwa vier Personen in einer Zweizimmerwohnung. Zudem gibt es für InteressentInnen, die bereits länger als fünf Jahre in Wien hauptgemeldet sind, einen Bonuszeitraum, der sie im Vergabesystem aufrücken lässt. Die Intention dahinter scheint klar: strengere Rahmenbedingungen für ein ohnehin knapper werdendes Angebot und eine Begünstigung von ÖsterreicherInnen bzw. lange in Wien ansässigen Personen, die in konventionellen Haushaltsformen leben. Alternative Zusammenlebensformen, wie zum Beispiel Wohngemeinschaften und moderne Familienmodelle oder Wohnungssuchende aus den Bundesländern, werden dabei strukturell benachteiligt:

• So ist etwa eine Niederösterreicherin, die infolge einer beruflichen Umorientierung ihren Lebensmittelpunkt nach Wien verlegen will, vom Angebot der öffentlichen Vergabe des sozialen Wohnbaus ausgeschlossen.
• Auch das für viele KommilitonInnen beispielhafte Schicksal eines steirischen Studenten, der vorerst im Studierendenwohnheim untergekommen war, nach einem Semester in ein WG-Zimmer übersiedelte, dieses nach einem Jahr wegen eines Austauschsemesters wechselte und mit seiner Partnerin zusammenziehen möchte, zeigt die Problematik für junge Wohnungssuchende auf. Aufgrund seiner wechselnden Wohnsitze hat er keinen Anspruch auf eine Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung, die aus öffentlicher Hand vergeben wird.
• Eine grobe Lücke der sozialen Treffsicherheit zeigt auch das gravierende Beispiel einer Wienerin, die aufgrund von prekären Arbeitsverhältnissen bzw. Langzeitarbeitslosigkeit von akuter Altersarmut bedroht ist und sich die Miete ihrer aktuellen Altbauwohnung nicht mehr leisten kann. Obwohl sie über Jahrzehnte hinweg in derselben Wohnung wohnhaft war und die besagte Anwartschaft von zwei Jahren durchgehendem Hauptwohnsitz an derselben Adresse erfüllen würde, hat sie keinen Anspruch auf das Wohnticket, da sie als Alleinstehende in ihrer Einzimmerwohnung keinen Überbelag vorweisen kann.

Können die Grundvoraussetzungen nicht erfüllt werden, landen die Wohnungssuchenden meist wieder dort, wo sie herkommen: am privaten Wohnungsmarkt. Dieser ist, wie unter anderen Lukas Tockner in seiner Darstellung zur Entwicklung der Wohnungspreise in Wien veranschaulichte, stark überteuert und die Preissteigerungen stehen in keinem Verhältnis zur Entwicklung der Reallöhne.

Schleichende soziale Staffelung des Wohnungsmarktes

Die Folge dieses Kreislaufes ist eine schleichende soziale Staffelung des Wohnungsmarktes. Mit dem Aufstieg in die Mittelklasse gibt es unter jenem Klientel, das unter früheren Zugangsbedingungen in den Gemeindebau gezogen wäre, die Tendenz, eher in ausgewählte Genossenschaftswohnungen zu ziehen. Eine weitere Rolle spielt an dieser Stelle auch die Attraktivität von sozialem Wohnbau hinsichtlich der Lage und Gestaltung. Neubau und Verdichtung bedeuten zunehmend Siedlungswohnbau in peripheren Stadtgebieten. Umso wichtiger ist es, gelungene Verbindungen zwischen „Alt“ und „Neu“ bereits im Vorfeld aufzubauen, um die Attraktivität und Funktionalität eines neuen Stadtteils zu gewährleisten. Die dritte Ausgabe der AK Stadt formulierte dazu bereits 10 Regeln für das wachsende Wien.

Jüngste Ergebnisse des 4. Wiener Integrations- & Diversitätsmonitors belegen, dass insbesondere neu zugezogene Zuwanderer/Zuwanderinnen von sozialer Staffelung am Wohnungsmarkt betroffen sind. WienerInnen mit Migrationshintergrund, die ihre Ausbildung in Österreich absolvierten, wohnen im Vergleich zur Gesamtbevölkerung überdurchschnittlich oft in Gemeindewohnungen (zwischen 18 % und 37 %, abhängig davon, ob die Eltern in der EU/EFTA bzw. in einem Drittstaat geboren wurden) oder nicht geförderten Privatwohnungen (zwischen 36 % und 31 %, abhängig davon, ob die Eltern in der EU/EFTA bzw. in einem Drittstaat geboren wurden), jedoch nur zu einem geringen Teil in Eigentums- oder Genossenschaftswohnungen. Von neu Zugewanderten, insbesondere im Ausland ausgebildeten Personen, ist rund die Hälfte auf den nicht geförderten privaten Wohnungsmarkt angewiesen. Zudem hat sich der Anteil an befristeten Mietverhältnissen im privaten Segment im Zeitraum zwischen 2007 bis 2016 nahezu verdoppelt.

Auch hinsichtlich der Wohnungsausstattung und der durchschnittlichen Wohnfläche sind Menschen mit Migrationshintergrund deutlich schlechter gestellt.

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Herausforderungen und Perspektiven für die Wohnungspolitik

Welche Konsequenzen sind aus den genannten Entwicklungen zu ziehen?

1.    Erhaltung und Förderung der „sozialen Mischung“

Die diskutierten Probleme zeigen, wie unmittelbar Wien von einer sozialen Entmischung bzw. Spaltung der Stadt bedroht ist. Wohnungspolitik ist nicht nur ein bauspezifisches Ressort, sondern ein bedeutendes politisches Instrument, um das Thema Zusammenleben und Integration zu bearbeiten.

• flexible Gestaltung der Einkommensgrenzen
• stärkere Einkommensschichten miteinbeziehen
• massive Neubauaktivität, vor allem im geförderten, leistbaren Wohnsegment

2.    Zugangskriterien zum sozialen Wohnbau sozial durchlässig und treffsicher gestalten

Anhand der genannten Beispiele werden deutliche Lücken im aktuellen Vergabesystem aus dem Kontingent der Wohnberatung Wien sichtbar. Die öffentlichen Vergaberichtlinien sollten daher angepasst werden, um die soziale Treffsicherheit zu erhöhen.

• Anpassung der 2-Jahres-Anwartschaft an die soziale Dynamik und Mobilität moderner BewohnerInnen
• Berücksichtigung des Verhältnisses zwischen Einkommen und Kosten der aktuellen Wohnung
• Harmonisierung des Kriteriums „Überbelag“ in Relation zur Dringlichkeit der Rent-Income-Balance

3.    Erhöhung der sozialen Gerechtigkeit der Angebote

Wer Anspruch auf sozialen Wohnbau hat, sollte in seiner Auswahl an Wohnmöglichkeiten nicht automatisch auf periphere Gebiete beschränkt sein. Die Lage einer Wohnung steht in unmittelbarer Verbindung zu Mobilität, Exklusion und sozialer Mischung.

• progressive Steuer- und Bodenpolitik
• Ausbau der Förderung und Verdichtung von Altbestand, um diesen in die öffentliche Vergabe miteinzubeziehen